IMPUESTOS

Cuando compras una propiedad en la Costa del sol, España, hay diferencias importantes en los impuestos dependiendo de si es una vivienda nueva de un promotor o una vivienda de segunda mano.

• Propiedades nuevas de promotores, se paga el IVA (10%) y el impuesto sobre actos jurídicos documentados (1,2%), además del precio de compra. Este IVA se abona en el día del notario.

• Propiedades de segunda mano, solo se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (7%), que puede pagarse hasta 30 días después de la notaría.

Es fundamental tener en cuenta estas diferencias, ya que en una compra de 2 millones de euros, la diferencia de impuestos puede ser de hasta 100.000 euros. Es importante señalar que algunos particulares pueden vender propiedades como promotores, lo que implica el pago del IVA. La clave para determinar si la vivienda está sujeta al IVA es si es nueva o completamente reformada, y si el propietario está registrado como promotor.

Además, al comprar acciones de una empresa española que posee una propiedad, se aplican impuestos similares a los de la compra de un inmueble, siempre que la empresa no tenga actividad comercial real ni empleados. La Agencia Tributaria puede identificar fácilmente estas transacciones.

Además de los impuestos, hay otros costos comunes tanto para las propiedades nuevas como para las de segunda mano al comprar una propiedad en la Costa del Sol, España:

• Honorarios de abogados: Por lo general, representan el 1% (+IVA) del precio de compra, pero pueden variar según el bufete y la complejidad de la transacción. Aunque no es obligatorio, se recomienda encarecidamente contratar a un abogado para realizar la debida diligencia antes y después de la compra.

• Gastos de notaría y registro: Estos suelen representar alrededor del 0,25% del precio de venta para cada uno. En operaciones con un precio superior a 2 millones de euros, este porcentaje puede disminuir significativamente.

• Comisiones bancarias: Se aplican por emitir cheques bancarios o realizar transferencias importantes, y varían según el banco y el perfil del cliente.

• Comisiones hipotecarias: Si se utiliza financiación bancaria, el único costo para el comprador suele ser la valoración de la propiedad, que puede oscilar entre 500€ y +2.000€, dependiendo del tamaño y la valoración del precio.

• Due diligence técnica: Aunque no es obligatoria, es recomendable realizar una inspección técnica para verificar el estado de las instalaciones de la propiedad. Esto puede costar entre 300€ y +2.000€, según el tamaño y la complejidad de la propiedad.

Además de los impuestos y costos mencionados, no hay más tasas que deba pagar el comprador al adquirir una propiedad en la Costa del Sol, España. Las tasas inmobiliarias son responsabilidad del vendedor, junto con otros impuestos y costos asociados a la venta de la propiedad. Es importante considerar que los impuestos y costos pueden variar según la ubicación en España donde se realice la compra.

• Impuesto de No Residentes: Solo los propietarios no residentes en España deben pagarlo. Aunque no alquilen la propiedad, deben abonarlo anualmente. A menudo, los propietarios no residentes no pagan este impuesto, ya que Hacienda no hace un seguimiento riguroso. Sin embargo, al vender la propiedad, se revisa si se ha pagado este impuesto, lo que puede resultar en intereses y otros costos adicionales por no cumplir con el pago a tiempo.

• Impuesto sobre el Patrimonio: Aunque España cuenta con este impuesto, la región de Andalucía decidió suspenderlo para fomentar las inversiones. Sin embargo, el Gobierno nacional introdujo un nuevo impuesto llamado impuesto de solidaridad, inicialmente temporal para 2022 y 2023, pero es probable que se prorrogue con la reelección del Gobierno. Este impuesto se aplica a los patrimonios netos superiores a 3 millones de euros y varía según el estatus de residencia y tipo de comprador. Se ofrece una desgravación fiscal de hasta 700.000 euros por persona para residentes fiscales en España.

Además de los impuestos y costos mencionados, no hay más tasas que deba pagar el comprador al adquirir una propiedad en la Costa del Sol, España. Las tasas inmobiliarias son responsabilidad del vendedor, junto con otros impuestos y costos asociados a la venta de la propiedad. Es importante considerar que los impuestos y costos pueden variar según la ubicación en España donde se realice la compra.

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Es un impuesto municipal español que se paga anualmente y varía según el valor catastral del inmueble y el municipio. Suele oscilar entre 1.000€ y 10.000€.

• Tasa de Basura: Es un impuesto por la recogida de basuras del inmueble, normalmente inferior a 400 euros al año.

• Gastos de Comunidad: Son costos asociados directamente con la propiedad que van de 200 a 1.000 euros anuales. No pagarlos puede llevar al embargo de la propiedad en casos extremos.

• Otros Gastos Permanentes: La electricidad y el agua se pagan mensualmente con un contrato permanente, con una cantidad mínima fija, incluso si no se consume ningún recurso.

• Al comprar una parcela, es esencial comprender que los impuestos pueden variar significativamente dependiendo de quién sea el propietario de la parcela y quién sea el comprador. A menudo, los compradores no están al tanto de estas diferencias, lo que puede llevar a sorpresas desagradables durante el proceso de compra.

• Cuando se trata de impuestos, la distinción clave radica en si el vendedor es una empresa española o un individuo privado. Si el vendedor es una empresa, se aplicará un 21% de IVA sobre el precio de la parcela, junto con un impuesto adicional del 1,2% sobre actos jurídicos documentados. Por otro lado, si el vendedor es un individuo, el impuesto de transferencia será del 7%.

• Antes de comprometerse con la compra de una parcela, es fundamental preguntar a su agente inmobiliario sobre la naturaleza del vendedor. Si el agente no puede proporcionar esta información, es prudente buscar asesoramiento adicional para comprender mejor la estructura de impuestos asociada con la transacción.

• Estas diferencias en los impuestos pueden tener un impacto significativo en el costo total de adquisición de la parcela. Por ejemplo, si la parcela tiene un valor de un millón de euros, la diferencia en impuestos entre comprar a una empresa y a un individuo puede ascender a 152,000 €. Para una parcela de tres millones de euros, esta diferencia podría aumentar a 456,000 €.

Comprar una propiedad en Marbella conlleva implicaciones fiscales que difieren según si eres residente fiscal en España o no. Aquí hay una desglose simple:

Residentes NO fiscales:

• Debes pagar el impuesto español para no residentes, independientemente de si alquilas la propiedad o no.

• El impuesto sobre el patrimonio es aplicable si tu patrimonio neto supera los 3 millones de euros.

• Pagarás el impuesto municipal español sobre bienes inmuebles, que varía según la región.

Residentes fiscales:

• Ya no necesitarás pagar el impuesto español para no residentes.

• Estarás sujeto al impuesto sobre la renta sobre tus ingresos globales, así como al impuesto sobre el patrimonio y al impuesto municipal sobre bienes inmuebles.

• Deberás declarar todos tus activos en el extranjero por valor de más de 50,000 €.

¿Cómo saber si eres residente fiscal o no? Si has vivido en España durante más de seis meses en un año natural o si tus principales intereses vitales están en España, es probable que seas considerado residente fiscal.

Al vender una propiedad, el vendedor debe tener en cuenta varios impuestos y gastos:

• Plusvalía: Este impuesto se calcula según el valor catastral del terreno y el tiempo que has sido propietario de la vivienda. Aunque generalmente no es muy alto, es importante tenerlo en cuenta.

• Impuesto sobre la Renta: Se aplica si has obtenido ingresos por la venta de la propiedad. La tasa varía según si eres residente o no residente en España.

• Honorarios de la inmobiliaria: Si decides utilizar una agencia inmobiliaria, los honorarios del agente son pagados por el vendedor y generalmente incluyen un 21% de IVA.

• Honorarios de los abogados: Aunque no es obligatorio, es recomendable contratar un abogado para el proceso de venta.

• Gastos de cancelación de la hipoteca: Si tienes una hipoteca sobre la propiedad, debes cubrir los costos y tasas para cancelarla, como la comisión del banco y los gastos de notaría y registro.

• Retención del 3% del precio de venta: Este no es un impuesto ni un costo, pero es importante tenerlo en cuenta. Se aplica solo si el vendedor es no residente en España. El comprador retiene el 3% del precio de compra en la notaría y lo deposita en la oficina de impuestos a nombre del vendedor. El vendedor puede solicitar la devolución de este monto después de la venta, pero el proceso puede tardar hasta 6 meses.

• Impuesto sobre la Renta: Depende de si eres residente o no. No residentes pagan el 19 % (UE/EEE) o 24 % (no pertenecientes a la UE/EEE), mientras que los residentes pagan un impuesto progresivo del 19 % al 45 %.

• Impuestos por Transmisiones Patrimoniales (TPO): Aunque teóricamente debería pagarse para alquiler a largo plazo, en la práctica, nadie lo paga debido a su insignificancia.

• Honorarios de Agencia: Si utilizas un agente inmobiliario para alquilar, deberás abonar sus honorarios, generalmente bajo el concepto de "sin ganancia, sin tarifa".

No se aplican impuestos ni costos adicionales al precio publicado en Internet para alquileres de propiedades. Los honorarios de los agentes inmobiliarios suelen ser cubiertos por el propietario, aunque en casos raros pueden solicitarse al inquilino. Es recomendable contratar un abogado, aunque no es obligatorio.

En alquileres a largo plazo, es común que te soliciten referencias como declaraciones de impuestos, extractos bancarios o cartas de recomendación. Proporcionar buenas referencias puede influir en la decisión del propietario al considerar tu oferta.